2、個别在售項目中配有少量12F左右1T2戶産品或8F左右外又的1T2戶産品，
售價比17F及更高物業産品的價格高出300元/㎡左右，客戶接受度較高。
3、少部分項目存在23F—26F的高層物快明業，以2T4戶為(wèi)主，
售價上明顯要比同樓盤其他(tā)物業便宜很多，同時(村土shí)在銷售速度上存在滞銷現象。
高層物業雖然可以提高容積率，土地樓面價可以比同地塊其他(tā)現農物業樓面價便宜200元左右，
但是從銷售價格和銷售速度來看，高層物業産品存在很大(dà)問題。
4、整個縣城高品質的帶庭院的洋房、大(dà)平層産品、複式産品或疊加别墅很黑等産品沒有，
因這類産品的購買客群較少，對開(kāi)體都發商的綜合開(kāi)發能力要求極高，
該類型物業目前存在市場空白，但有一定的市場空間和利潤實現可能。
二、市場在售主要物業戶型面積及價格表現
1、因購房客戶置業目的及功能方面的變化，算醫過去幾年傳統兩房産品已明顯退出市場，
繼而以功能型100㎡左右小(xiǎo)三室（三房兩廳一廚兩衛+陽台）家西成為(wèi)市場剛需熱銷産品，
各項目該戶型段的産品去化速度明顯較好(hǎo)。
2、傳統的110㎡-130㎡左右的正常三房（三房兩廳些木一廚兩衛+陽台）為(wèi)市場主流供應産品，
主要表現為(wèi)客廳+2個卧室朝南的戶型客戶接受度明顯高于客廳+1個卧室朝南、
或客廳朝北或客廳居中南北為(wèi)卧室的戶型産品，
戶型存在明顯不(bù)足及劣勢的項目滞銷最為(wèi愛外)嚴重。
3、市場在售的大(dà)戶型産品普遍銷售較慢，
特别是140㎡以上三房、150㎡以上四房滞銷現象明顯，去化速速十分緩慢；
頂樓+1型180㎡以上複式戶型因面積大(dà)、頂層漏水等不(bù)利因素，銷售存視通在很大(dà)困難。
4、目前市場正常銷售均價在4500元/㎡左右；
因地段、産品類型差異等因素影響，單價在4300元/㎡左右時(shí)，客戶接受度顯靜姐著提高；
單價高于4700元/㎡時(shí)客戶抗性明顯增強；
市場價格差異很小(xiǎo)，客戶對單價十和知分敏感，溢價空間小(xiǎo)。
單套總價在550000元左右時(shí)客戶接受度較好(h門人ǎo)；450000元左右時(shí)明顯熱銷；
而單套價格高于650000元甚至更高時(shí)，銷售壓力明顯店草增大(dà)。
三、各項目主要配套及産品核心優勢表現
1、教育配套：各項目主要是借助項目較近距離和又的社會(huì)性幼兒園和小(xiǎo)學、
初中加分；在社區自身配套上有個别項目自建有社區幼兒園，
但不(bù)論是已經經營的幼兒園還是将來待建的幼兒園，
都隻是停留在“社區幼兒園'這一概念上，
沒有自己特色或者說(shuō)對業主有什麼真聽森正的利好(hǎo)，都還十分模糊。
2、室内供暖：目前主要兩種方式
（1）采用天然氣壁挂鍋爐自己供暖氣，部分項目熱水管道開(kāi)發商鋪設到位，能去
部分項目讓客戶自己鋪設；（2）采用地源熱泵中央空調方式。
前者較為(wèi)普遍，客戶接受度較高；後者以此來提高項目品質，
但結果因為(wèi)成本增加售價提高，同時(sh著章í)客戶的體驗性無法立即顯現和後期使用費用較高，
效果反而不(bù)理想。
3、地下及地上車(chē)庫停車(chē)問題：大(dà)部分新項目都建有地下時議部分，采用嚴格的地下停車(chē)，
人車(chē)分流模式，地下停車(chē)位體男在8-10萬一個；
地上車(chē)庫的售價在5000元/㎡左右，兼有儲物室功能，車(ch店遠ē)庫停車(chē)接受度較高；
絕大(dà)部分項目在電動汽車(chē)充電、電暗見動摩托車(chē)、自行車(chē)停放等方面幾乎還沒有車銀考慮。
車(chē)位租售及後期車(chē)輛管關睡理收費等方面也存在空白，十分模糊，說(shuō)不(b媽快ù)清楚。
4、其它用材細節方面：在項目主要用材方面基本存于模糊化認高做識，
給客戶說(shuō)法停留在“品牌”二字上，缺少“工(gōng)法展筆醫示”和讓客戶信以為(wèi)真的樣闆體驗，
連置業顧問自身都說(shuō)不(bù)清楚，
如(rú)鋼筋混凝土用材、管道電纜用材、爸答門窗玻璃、電梯等基礎建主要建築用材方面。
5、物業收費及服務：物業收費普遍在1元左右，
但幾乎隻是個收物業費的公司，門衛、保安、保潔員組成還空。
物業服務幾乎是空白，無從談起。
四、項目銷售及營銷推廣方面的專業表現
1、目前在售樓盤約14個，
在項目整體營銷方面做的比較專業的僅“缙頤禦璟上城”一個樓盤，
其在項目營銷展示、營銷體驗、銷售執行、渠道拓爸藍客、線上推廣、
廣告畫(huà)面表現方面都較為(wèi樂機)專業；
有成熟專業的銷售團隊和專業的營銷策劃推廣公司服務。讀老
其他(tā)項目基本停留在坐銷售模式，銷售執行不(bù)專拍著業，整合推廣無從談起，
基本是坐等客戶上門，偶然下鄉(xiāng)派照機發單頁和做一些戶外牆體廣告宣傳。
專業的“五點一線”營銷體系無從建立。
2、各樓盤在銷售團隊專業講解和談客執行方面絕大(dà)部分項目綜合表雨秒現很差，
基本停留在客戶進門就問“你要多大(dà)的…？”
簡單的與客戶一問一答(dá)式溝通(tōng)，頻南不(bù)能引導客戶，
挖掘客戶需求，做全面系統專業的講解，
對自己項目的理解認識處于一知半解的狀态。
在廣告推廣和廣告畫(huà)面展示方面，大(dà)部分項目表現十分随意，但報
有的項目最基本的戶型圖都沒有色調統一、大(dà)小(xiǎo銀廠)一緻的印刷單頁，
臨時(shí)A4黑白打印普遍存在。
3、各項目線上整合推廣普遍欠缺，網絡營銷上明顯照件滞後，
通(tōng)過最常用的“百度”搜索項目後，在網站上幾乎找不(bù)項目的物舞基本信息、
銷售信息；大(dà)部分項目也沒有項目官方微信訂閱号、微博、
專業網站等自媒體營銷手段。主要靠線下推廣，
偶然派發單頁、鄉(xiāng)鎮牆體廣告等方式事森獲客；
系統的日常營銷活動等更是無從談起。
五、市場存貨量統計及去化周期預估
1、洋縣房地産市場在售樓盤大(dà)約14個左右；
加之已經拍賣即将開(kāi)發的土約150畝（按照可建商品房約250000㎡，約2000套估算）。
可以預見的是：洋縣在未來3年内，房地産市場供貨量可達9500套，
市場競争加劇(jù)，貨量嚴重供大(dà)于求。
2、洋縣房地産市場從2008年初步起步開(kāi)發，
經曆了2008年—2012年四年上升期；
2013年——2016四年滞銷期；
2017年——2020四年再一輪量價齊漲期。
2021年開(kāi)始明顯進入下滑周期……
目前，各項目平均月去化在15-20套左右，
年去化大(dà)部分在200套以内；市場所有項目年去化在2000-2500套之間；中都
洋縣房地産市場整體去化周期在4-5年之間，市場形勢十分嚴峻。
以上為(wèi)西安尚略房地産營銷策劃公司
對洋縣房地産市場調研後的主要市場結論，
僅代表公司策劃團隊對洋縣目前房地産市場的認識和老如判斷，
不(bù)作為(wèi)任何公司投資(zī)地産或個人那明購房置業的參考依據。
（調研日期：2021年9月）